【大阪市】不動産所有者がなくなった場合どうしたらいいの？

　相続が発生した場合に、不動産の名義変更を行わないとどうなるのかおおきく5つに分けて説明していきます。

 

１．不動産の売却ができない

　不動産の名義人でしか不動産の売却を行えないため、名義変更をしていない場合は相続した土地や建物などの不動産を売却することができません。

　そのため、不動産を売却したいと考えている場合は、まず名義変更が必要になります。

 

２．不動産に担保権を設定できない

　名義人が異なる場合は、不動産を担保に入れて融資を受けることができません。

　金融機関によっては、該当する不動産の所有者が親族、あるいは融資を受ける会社委の躍進であれが、その方が物上保証人になることで融資を受け継ことが可能な場合があります。

 

３．他の相続人と不動産の共有状態になる

　名義変更をしないということは、不動産を相続人全員で共有している状態です。そのため、相続人は他の相続人の持分を売却したり差し押さえられたりすることが可能になっています。

　そのため、もし共有持分の売却などが行われた場合は、元の状態に戻すために再度買い取る必要があり、余計な出費が発生する恐れがあります。

 

４．共有者が増加・複雑化する

　家主が亡くなった当初は法定相続人が数人であっても、何年も経過していざ名義変更しようと思ったときには、当時の相続人が死亡し相続人が増え複雑化している場合があります。

　その場合、いとこ同士やもっと疎遠な親戚で不動産を共有した状態になっており、共有者の人数が増えて権利関係が複雑になっています。また、権利関係が複雑化すると、共有持分の買取請求などが発生することあります。

 

５．次世代の子どもたちが倍の費用を支払う必要がある

　名義変更をしないと、手続き費用がかからないため節約できるというメリットがあります。

　しかし、家主（Aさん）が死亡した際に相続人（Bさん）が名義変更しないまま死亡した場合、その相続人（Cさん）が2回分（AさんからBさんへ、BさんからCさんへ）の名義変更費用を支払う必要があります。

　また、先ほど述べたように時間が経過し相続人が増えることによって、相続登記の申請が難しくなり、司法書士への依頼が必要になる場合があります。相続登記を先送りすることで、結果的には費用面（コスト）の負担が大きくなってしまうのです。

　

　相続した不動産の名義変更を行わないことで、どういったことが起こってしまうのかご説明させていただきました。では、実際名義変更をしようと思ったらどうすればいいのか、解説していきたいと思います。

　では、いまから①手続きにかかる期間の目安、②不動産の名義変更に必要な書類、③手続き方法について順番に解説していきますね。

 

１．手続きにかかる期間の目安

　名義変更から登記までの流れは大きく４ステップあります。

　Step１　遺産分割協議の終了

　Step２　登記に必要な書類の収集

　Step３　登記申請書の作成

　Step4　法務局への申請

　スムーズに手続きが行えた場合でも、相続登記の申請書を法務局へ申請し、受理・名義変更されるまでおよそ２～３週間かかります。　遺産分割協議にかかる時間によって異なりますが、最短でも１か月以上時間がかかるということは、事前に知っておきましょう。

 

２．不動産名義変更に必要な書類

　名義変更の手続きには、①権利関係を確認する書類、②法務局に提出する書類の２種類の書類が必要になります。それぞれ説明していきますね。

＜権利関係を確認する書類＞

　・登記事項証明書　

　・相続人全員の戸籍謄本　

　・不動産の登記済み権利書（もしくは、登記識別情報）

＜法務局に提出する書類＞

　・登記事項証明書　

　・相続人全員の戸籍謄本　

　・死亡した名義人の除籍謄本、改製原戸籍

　・死亡した名義人の住民票除票 or 戸籍の附表

　・相続する人の住民票、印鑑

　・印鑑登録証明書

　・固定資産税納付通知書

　・その他　遺言書もしくは遺産分割協議書、相続関係説明書などがあれば

　　　　　　※遺言書がない場合は相続人全員の印鑑証明書を添付した「遺産分割協議書」が必要になりますので、状況に合わせて用意してください。

　　必要書類は、遺言書の有無や遺産分割の有無によっても異なってきます。そのため、相続が決まった時点で役所や法務局に相談し事前に必要書類について確認しておきましょう。

 

３．名義変更方法

　名義人（家主）が亡くなった場合の基本的な名義変更の流れは、大きく３ステップあります。

　Step１　登録事項証明書（登記簿謄本）の取得

　登録事項証明書とは不動産の登記事項を証明するもので、法務局で取得します。

　登記簿謄本と登記事項証明書は、どちらも証明内容は同じです。まずは登記事項証明書で権利状況の確認をし、だれが相続人なのかも改めて確認しましょう。

　Step２　法務局へ提出する書類の入手と作成

　まずは、先ほど＜法務局に提出する書類＞でご紹介した書類を準備します。

　司法書士に依頼をせず、ご自分で手続きをする際には、事前に法務局へ必要書類の確認をしておくとスムーズです。法務局の登記相談は予約制となりますので、事前にお電話にて予約をしておくことをお勧めします。

　Step３　法務局への申請

　法務局で申請書類の作成が出来ましたら、いよいよ名義変更を行う為の手続きです。相続登記の申請は、不動産を管轄する法務局で申請します。郵送やオンラインでの申請も可能になっているので、ご自身に合った方法で行ってください。

 

最後に気になる名義変更の費用についてご説明します。

　ここまで名義変更の必要性や手続きの方法についてご説明してきました。

　でも、やっぱり一番気になるのは費用ですよね。

　登記にかかる必要は、市区町村によって異なるため一概には言えません。

　大体の費用を記載しておきますので、ご参考ください。

＜必要書類と金額＞

・登記事項証明書（登記簿謄本）、戸籍謄本、除籍謄本・改製原戸籍、住民票・住民票除票：１通300～700円

・登録免許税：固定資産評価額の0.4％

・固定資産評価証明：土地１筆300円

・固定資産課税台帳（家屋）：1枚300円

・その他　交通費、郵送費

 

　司法書士に依頼される場合は、登記のみで約３～７万円、すべてを依頼した場合約７～１５万円ほど必要になります。しかし、先ほど述べた、相続人が複雑化している場合は多くの書類が必要になるため費用がかなりかさむ場合があります。